民泊の受け入れで英語力を伸ばす!?民泊英会話学習法のメリット・デメリット(1/3)

英語が上達するための民泊受け入れガイドの2回目です。前回は、民宿で英語が上達する理由と、民宿をする上でのメリット・デメリットについて説明しました。

今回は、実際に民宿を始めたい人のために、どのように始めればいいのかを詳しく説明していきたいと思います。

3.民泊受け入れの始め方

一般
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民泊を始めるためには、主として3つの視点が必要です。

・違法性をなくすこと
・民泊を行う上でのリスクを理解すること
・近隣住民の理解を得ることです。

民泊を行う上でのリスクについては、前回詳しく紹介しました。近隣住民の理解については、リスクをしっかり押さえた上で事前に挨拶回りをすれば大丈夫でしょう。

問題は、違法性をなくすことです。民泊を始めるためには、法律についての知識が必要になります。

3-1.違法性をなくそう

注意

3-1-1.民泊と法律をめぐる政府の思惑

現在、日本では外国人観光客が急増していますが、宿泊施設が不足しており深刻な問題となっています。東京オリンピックに向けて今後ますます海外からの観光客が増えると予想されているだけに、宿泊施設をどうやって確保するかに関係各所は頭を抱えています。

経済の柱として観光立国推進基本計画を進めている政府としては、外国人観光客をさらに増やしたいという思惑をもっています。

そこで、宿泊施設不足を解消するために、インターネットを通じて宿泊者を募集する民泊サービスの規制を緩和しようとしています。

2018年から施行される民泊新法は、ホームステイ型民泊を今よりも始めやすくするための法律です。

しかし、民泊を促進したい政府の思惑とは裏腹に、従来からある法律や旅館業界からの強い反発が、民泊が広がることを妨害しています。そのため、現在の民泊は法律上のグレーゾーンにおかれていることに注意が必要です。

3-1-2.旅館業法の許可は不要

民泊を始めるにあたり、民宿との違いをしっかり理解しておく必要があります。民泊も民宿もどちらも民家に宿泊客を泊めることに変わりはありません。

では、民泊と民宿の違いはどこにあるのかといえば、宿泊客を泊めることが営業行為にあたるかどうかにあります。

宿泊の希望者がたまたま現れ、泊めた代わりに謝礼として宿泊料を受け取ったとしても、それを営業行為とはいえません。民泊のほとんどはこの範囲に収まるため、旅館業法の規制を受けません。

しかし、宿泊料を受け取る目的で常に部屋と寝具を用意していれば、営業が常態化しているとみなされるため、民宿扱いとなります。民宿は旅館業法の規制を受けます。

旅館業法の規制を受けるかどうかで、民泊と民宿は天と地ほどの差があります。問題は、有償で宿泊を受け入れる行為が、営業行為に当たるかどうかを判断する基準があいまいなことです。

民泊で使われる普通の民家が、旅館業における関連法規(旅館業法・消防法・食品衛生法など)の厳しい要件を満たすとは、まず考えられません。

つまり、有償で宿泊を受け入れる行為が営業に当たると判断された場合、旅館業(民宿)としての営業許可を事実上受けられないため、違法行為として取り締まりの対象になる、ということです。

このことは有償の民泊物件であれば、そのほとんどが違法行為として摘発(てきはつ)されるかもしれないといった矛盾をはらんでいます。

こうした矛盾を解決するために、2018年より施行される民泊新法においては、「営業日数」という明らかな判断基準を設けています。

民泊新法においては宿泊日数が年間180日を超えない限り、旅館業法の対象外となる民泊サービスとして認められることになったのです。

3-1-3.賃貸物件の多くは民泊禁止

自宅の空き部屋を提供する民泊は、手軽に始めることができます。ただし、あなたの家が賃貸・貸家である場合は、注意が必要です。

賃貸・貸家のほとんどは、その契約条件として「また貸し」を禁止しているからです。契約書に「また貸し」の禁止が明記されている場合は、無断で民泊を始めることはできません。

もし無断で「また貸し」にあたる民泊を始めた場合、貸家契約が解除され、家を追い出されるかもしれません。あるいは、訴訟を起こされる可能性もあります。

賃貸・貸家で民泊を始めたい場合は、大家さんと直接交渉するよりありません。それでもダメと言われたなら、素直にあきらめたほうが賢明です。

3-1-4.ほとんどのマンションは民泊禁止

マンション

マンションの空き部屋を利用して民泊を始めることもできます。ただし、マンションの場合は一軒家に比べて、かなりハードルが高くなります。

マンションを民泊で使いたいときには、まず管理規約を確認しましょう。管理規約に民泊を禁止する旨の記載が明記されている場合は、民泊のホストにはなれません。

民泊について書かれていなくても、「専ら住居として使用するものとし、他の用途に供してはならない」といった一文が明記されている場合もあります。

この文の解釈をめぐって裁判が起こされましたが、司法では民泊利用を禁止しているとの判断を示しました。したがって、上記の記載がある場合も、民泊禁止です。

民泊を認めているマンションを探すのは、かなり難しいと言えるでしょう。

3-1-5.自治体による民泊禁止

法律とは別に、自治体による条例で民泊が禁止、あるいは規制されていることがあります。ホームステイ型民泊を増やそうとする政府の思惑は、民泊新法による規制緩和にはっきり示されていますが、これに対抗して民泊条例で民泊を規制しようとする自治体が増えています。

法律が許していても条例で規制されている場合は、条例が優先されます。

たとえば、東京都新宿区では住宅地での民泊について、平日の営業を禁止する条例案を可決しています。外国人観光客が多い京都では、民泊は観光閑散期の1~2月に限定し、60日程度に営業日数を制限する方針です。

民泊は近隣住民に迷惑をかけるというイメージが定着しているため、政府の決めた規制緩和を自治体がつぶし、逆に規制を強化する方向へと舵を切っているようです。

規制の有無や内容は自治体ごとに異なります。民泊が規制されていないか、あなたが属する自治体の条例を確認してください。

3-1-6.民泊新法による 行政庁への届出

これまで厚労省は、「許可等なく民泊を行うことは認められない」との見解をとっていました。だからといって、許可等のない民泊がすべて違法なわけではありません。法的な評価は、個々の事実関係によって変わってくるからです。

しかし、許可を取りたくても旅館業法に基づく簡易宿所の営業許可は、事業として本格的に取り組む宿泊所を前提にしているため、個人宅の空き部屋を利用する民泊では、通常は認められません。

そこで、民泊新法では一定の基準を満たす住宅については、届出手続を行うだけで民泊営業の開始が認められるように改められました。これにより、簡単な手続によって個人が民泊を合法的に行う道が開けたのです。

許認可の要件のひとつとして、施設内に台所・浴室・便所及び洗面設備があることが掲げられていますが、一般の住宅であれば簡単に満たせるはずです。

ただし、許認可の要件は軽くなったものの、その反面、届出義務の違反に対するペナルティはかなり重くなっていることに注意してください。

民泊新法に基づく届出を行うことなく民泊を行った場合、刑事罰が科されることが検討されています。それによると、無届出の民泊営業に対し、6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金のどちらか、あるいは両方が併せて科される可能性があります。

また、届出をしていても虚偽の事実が含まれている場合は、同じ刑事罰が科される可能性があります。

このように法令はよく変わります。民泊を始める以上は、民泊をめぐる法律の動きに対して細心の注意を怠らないようにしましょう。

3-2.民泊仲介サイトの仕組みを知ろう

民泊をめぐる最新の情勢を理解したところで、民泊を始めるための具体的な手順について紹介しましょう。

実際に外国人ゲストに民泊として自宅を利用してもらうためには、どうすればよいのでしょうか?

自作のブログやホームページ、あるいはSNSを通して呼びかけるだけでは、なかなか集客はできません。そこで、Airbnb(エアビーアンドビー)などの民泊仲介サイトを活用するとよいでしょう。

まずは、民泊仲介サイトの使い方を見ていきましょう。

3-2-1.誰でも簡単に物件掲載ページが作れる

民泊仲介サイトの良いところは、誰でも簡単に物件掲載ページが作れる工夫がされていることです。物件掲載ページを作るまでの手軽さと見栄えの良さは、民泊仲介サイトによって差があります。

簡単に宿泊希望者の気持ちを引きつける物件掲載ページが作れることにおいて、民泊の世界的なパイオニアであるAirbnbが他の民泊仲介サイトをリードしています。

すでにあるページを参考にしながら気の利いたキャッチコピーや説明文を打ち込み、写真をアップロードするだけで、立派な物件掲載ページが完成します。

すると、あなたが登録した地域を検索したユーザーに対して、あなたの物件をすぐに宣伝できるようになります。

物件掲載ページを作る際、予約可能日から料金、チェックインの時間帯や入室方法、ハウスルールなどを、すべて自分の都合の良いように決めることができます。

なかでも最も悩むのが料金設定です。高すぎては集客が鈍るでしょうし、安すぎても収益率が落ちてしまいます。もっとも英語学習が第一優先で収益は二の次でよい場合は、相場よりも安く設定しておくことで外国人ゲストを招きやすくなります。

でも相場なんてわからないよ、といった場合でも心配いりません。Airbnbであれば競争力に優れた推奨料金が、地域ごとに表示される仕組みがあるからです。その料金を見ながら、宿泊料金を自由に設定できます。

数ある物件のなかから自分の物件を選んでもらえるように、ゲストから見て魅力的な物件掲載ページを作りましょう。

3-2-2.民泊仲介サイトの手数料

民泊の受け入れは、自分の物件を民泊紹介サイトに掲載することから始まります。民泊を利用したいゲストは民泊仲介サイトにアクセスし、自分の希望する条件にマッチする物件を検索します。検索して絞り込まれたいくつかの物件掲載ページを見たあとで、あなたの物件が選ばれれば、宿泊申し込みが入るという仕組みです。

もちろん民泊仲介サイトは、ボランティアで運営されているわけではありません。どの民泊仲介サイトもビジネスとして運営されている以上は、手数料を徴収します。

手数料の中身については、民泊仲介サイトごとに違いがあります。登録料・月額使用料・年会費・物件掲載料など、名目もさまざまです。

名目はともあれ、どの民泊仲介サイトにしても手数料は2つに分けることができます。民泊を提供する側からとるホスト側手数料と、宿泊する側からとるゲスト側手数料のふたつです。

一例として、民泊仲介サイトのなかでも利用者数と物件掲載数がずば抜けて多いAirbnbの手数料を見てみましょう。

Airbnbの手数料の仕組み
まず宿泊する側が払う手数料ですが、Airbnbでは「ゲストサービス手数料」として予約の小計に対して12~6%の手数料をとっています。小計額が高くなれば手数料のパーセンテージは割安になります。数千円程度の宿泊料であれば、ゲストはおよそ10%の手数料を加算してAirbnbに支払っています。

一方、ホスト側手数料は宿泊収入の3%に固定されています。たとえば宿泊料が3千円の場合、ホストであるあなたはその3%にあたる900円をAirbnbに支わなければいけません。

手数料を払うのは予約が入り、収入が確定した後のことです。つまり、Airbnbを利用する際には「先払いしなければいけない手数料はなにもない」ということです。

利益が確定したときだけ払えばよいため、その面では民泊はリスクの少ないビジネスモデルといえるでしょう。

独走を続けるAirbnbを追いかけようと、他の民泊仲介サイトも手数料についてはさまざまな工夫をしています。Airbnbとの差別化を図るために、ゲスト側手数料を無料に設定しているサイトもあれば、逆にホスト側手数料を無料にしているサイトもあります。

民泊では手数料によって収益が大きく異なってきます。各民泊仲介サイトを比較する際には、手数料がどのように設定されているのかを、まずチェックするとよいでしょう。

3-2-3.民泊仲介サイトの決済方法

民泊仲介サイトを利用するメリットは、第一に集客がしやすいことです。というよりも現状、民泊仲介サイトを一切利用することなく友人や知人以外から集客を図ることは、ほぼ不可能と思ったほうがよいでしょう。

しかし、民泊仲介サイトのメリットは集客だけではありません。もうひとつの大きなメリットは、民泊仲介サイトを利用することで決済を代行してもらえることです。

決済を自分で行うとなると、かなり大変です。しっかりした法律で守られた旅館やホテルとは異なり、民泊では未払いリスクが高くなるからです。宿泊料を取りっぱぐれる事態は往々にして起こります。

決済方法にも限界があります。クレジット会社の審査基準では宿泊施設の場合、旅館業許可書をもっていることが条件のため、民泊ではクレジットカードを使った決済ができません。そのため、現金以外の決済手段を導入できないことが普通です。

ところが民泊仲介サイトを通すことで、ゲストはクレジット決済など豊富な決済手段を選べるようになります。現金以外の決済ができない民泊の欠点を、民泊仲介サイトが埋めてくれるのです。

さらに、ゲストから宿泊料を集金することも、民泊仲介サイトが請け負ってくれます。たとえば、Airbnbではあなたの物件に予約が確定すると、Airbnbが自動的にゲストから宿泊料金を徴収し、あなたの口座に手数料を差し引いた額を振り込んでくれます。

ゲストが宿泊に訪れた際には、すでにAirbnbが宿泊料を受け取っているため、なんの心配もいりません。

民泊仲介サイトを利用することで、宿泊料金が踏み倒されるリスクから解放されます。多少の手数料を払うことで決済を代行してもらえることには、大きなメリットがあります。

3-2-4.民泊仲介サイトのトラブル回避の仕組み

チェック

民泊で起こりそうなトラブルを、予め避ける仕組みをもっていることも民泊仲介サイトの強みです。

民泊サイトAirbnbが誕生したことで、世界的に民泊という新たな宿泊スタイルが定着しました。Airbnbがアメリカでスタートした直後は、さまざまなトラブルが発生したものです。

しかし、その度にAirbnbはトラブルを回避するための工夫を取り入れ、現在の理想的なシステムを築き上げたのです。

ここでは一例として、Airbnbによるトラブル回避のためのシステムを簡単に紹介しましょう。

■プロフィールの作成
Airbnbではホストもゲストも、ともにプロフィールの作成が義務づけられています。ホストにしてもゲストにしても、プロフィールから相手の顔写真と人柄を見て、宿泊するかどうか、あるいは宿泊を受けるかどうかを判断できます。

■予約前にメールのやり取りが必要
原則として、Airbnbではなにもメッセージを入れないままの予約はできないシステムになっています。宿泊を希望するゲストはまず、ホストに問い合わせのメールを入れます。Airbnb内のメッセージ機能を用いるため、メールアドレスが相手に公開される恐れはありません。

ホストとゲストが予約前に確認し合うことで、トラブルは起こりにくくなります。

■レビューによる評価機能
アマゾンで買い物をするにしても、ヤフオクやメルカリを利用するにしても、口コミレビューや評価を参考にしますよね?

Airbnbにも、口コミレビューと評価の機能が備わっています。しかも評価する項目が多いことも、Airbnbの魅力のひとつです。

ゲストはホストによって評価され、ホストもゲストによって評価されます。たとえば、、ゲストのせいで部屋があまりにも汚された場合には、「この人は部屋をきれいに使ってくれませんでした」といったような口コミを残せます。

次に泊めるホストは、こうした口コミや評価を参考にして、そのゲストからの宿泊を受け入れるかどうかを判断することになります。

レビュー機能があるため、Airbnbを利用するゲストのほとんどは良いマナーを心がけています。充実したレビュー機能が、トラブル抑止へとつながっているのです。

トラブルを回避するための工夫は、民泊仲介サイトごとにさまざまに為されています。

ここまで、民泊仲介サイトの仕組みについて見てきました。次回は、外国人ゲストを受け入れるための代表的な民泊仲介サイトについて紹介するとともに、家族で英語を話せるようになるためのとっておきの方法を紹介しましょう。

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斉藤 淳
当サイトの管理人 2012年に初めてセブ島に留学。以降、今までに複数の語学学校に留学&訪問。フィリピン留学を通じて「英語が伝わる楽しさ」をより多くの方に体験してもらいたいと思い、このサイトを立ち上げました。 英語留学前の方はもちろんの事、留学中の方、留学後の方にも役に立てる情報の提供を目指しています。 ・TOEIC(R):805点(L 430 R 375) ・TOEIC SW:280点(S 130 W 150)

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